美国老太太与中国老太太买房的故事 ── 一个广为传播的骗局

在我百度中国老太太和美国老太太的故事的时候,无意中看到这篇文章,写的比较有意思。所以分享给大家一起看看。


在中国的房地产界和银行界中,广为传播着一个这样的故事:一个中国老太太,60岁时终于挣够了钱买了一套房子。一个美国老太太,60岁时终于还清了购房的货款,而她已经在这房子里面住了30年了。这个故事仿佛告诉我们:我们应该感谢银行货款,通过银行货款,我们可以提前30年买上房子。
但是如果我告诉你,银行货款并不能让你提早买房,反而会让你付出比原来多3倍的价钱来买你的房子,购房货款是一个夺富于民的利器,你是否相信?别着急,让我们来看两个简单的经济学模型,你就彻底明白了。
先不讲买房,看一个买车的例子。在一个小村庄里,有一个汽车销售商甲,手上有两辆汽车出售,每辆25万。村里还有另外四个人乙、丙、丁、戊,他们都挺想要汽车,但他们手上分别只有30万、20万、20万和10万。显然,乙的购买力足够,想买就买了。而丙想了一下,作出这样的决定:我现在没那么多钱,但我再努力工作五年,就能攒多5万,到时再买好了。而戊想:汽车太贵了,我不买算了,每天我还是坐经过村里的公共汽车去市里上班。戊就这样放弃了。而丁虽然钱不够但还是特别想买。正好他有个朋友在银行,银行告诉丁可以货款。于是丁就首付10万再贷款15万买下了车。
从这个例子里,我们看到通过贷款,丁确实比丙早五年拥有了汽车,贷款能帮人提早拥有商品这个功能确实体现了。但是,请注意这个例子里的商品(即汽车)有两个关键的特征:
1.这种商品并非刚性需求。
2.这种商品可以物流运输。
我们来想这样一个问题:销售商甲想不想涨价?其实根本不用想,销售商当然想涨价,甲当然想把汽车卖到40万一辆。但如果甲真的涨成40万,会怎么样呢?首先,丁可能会放弃购买,因为这种商品,上面我们说过,不是刚性需求,不买它,对生活不会产生太大影响。其次,假如丁还愿意买,一定会出现这样的情况:另一个村的汽车销售商会把他的汽车运过来,跟丁说:“买我的车吧,我的只要38万。”。再另一些说:“还是买我的吧,我只要30万。””还是我的,我只要26万!”丁不是傻子,肯定会选择便宜的。只要市场自由,货物能物流运输,甲根本涨不起价,他一涨价,就会丢失他的客户。
如果把上面例子的商品换成房子会怎样?显然,房子没有上面说的两个特征。首先,房子是刚性需求,不买它,你可能不能结婚,子女不能上好学校,还要一辈子给房东打工。房子的需求有多刚性?可以这么说,在衣食住行中,只有“食”比“住”更刚性,如果“食”不能满足,人们就会不惜去犯罪,甚至去拼命了。房子的刚性稍弱一点,不至于拼命,但会愿意为之付出全部财产。注意,是“全部”财产,包括已在手的和未来的。其次,房子不能物流运输。你能说“北京的房子太贵,澳大利亚的房子便宜,我从澳大利亚买个房子运回来算了”吗?别开玩笑了!另外,影响商品价格的还有另一个因素:供求关系。供过于求时,价格会走低,供不应求时,价格会上扬。一般的商品般由于拥有前述的两个特征,市场会自动调节供求关系,使得供求平衡。
现在我们把上述例子的商品修改成房子,看看情况会怎变成怎样。如下:一个村庄里,有个房产开发商甲,建了两栋房子(政府有耕地红线等原因不让甲盖太多),每栋40万。村里另有四个人乙、丙、丁、戊,他们手上们的财产和年龄分别有60万(50岁)、40万(40岁)、20万(30岁)和1万(20岁)。这里我们假设财产与年龄成正比,这符合大多数的情况。显然,乙丙的购买力足够,可以买房。这两个买房的人最低年龄为40岁。而丁戊的购买力都不足。如果没人借钱,丁和戊分别要再等10年和20年(即到40岁)才能攒够40万买房。然而银行告诉丁,最多可以借40万(按货款为2倍首付估算,这样比较接近现实中首付3成的习惯)给他。于是丁的购买力陡然大增,达到60万了。现在试问:丁是不是可以圆美国老太太的梦,提早10年拥有房子了呢?
你回答“是”了吗?别着急,你还没考虑乙和丙的反应。如果你是丙你会怎样?你肯定会立即找银行要求贷款(否则这两套房就会被乙和丁买走,没他份了)。丙的经济能力比丁强,于是银行评估后可以借给他80万。于是丙的购买力最大可达120万了。同样,如果乙去找银行,银行评估后会借给他120万(因为乙的经济实力比丙又强些),乙的购买力可以去到180万。另外,不要忘记房产商甲也会有反应。甲会如何做?作为一个以赚取最大利润为目的的商人,一定会这样盘算:“乙丙丁的购买力有180万、120万和60万了,他们都是愿意倾尽这些财产来买房子的,现在市场上只有两套房,我何不坐地起价,把房子卖到120万,买给乙和丙?”于是房价就不再是40万了,而陡然变成了120万了,其中首付40万,银行贷款80万。至此,你还认为丁那60万购买力能买到房吗?所以,房子还是卖给了乙和丙,买家与银行实行房贷制度前一样。所不同的是,没有银行房贷制度前,乙和丙只需40万就能买到房子,而银行推出房贷制度后,他们就不得不花120万了,白白多花了80万!而丁怎么办呢?他不得不再等10年,手上攒够40万,才能找银行贷80万,才能买到开发商甲建起的下一批房。那时丁40岁了。这时我们看一看,银行实行房贷制度前,人们是40岁才能买房;实行房贷制度后,是几岁呢?照样是40岁,美国老太太的梦想根本没有实现!不仅没有实现,房价还番了3倍(还未算银行利息),让人民白白多付了2倍的冤枉钱,往后20年都在做银行的奴隶!
(模型说明:我们在模型中放慢了开发商的建房速度,假设他10年能建起两套房。10年后,丁40岁,戊30岁(财产20万了),并从外地新移民来一个己(假设40岁40万)。总之模型中要保证房子供应量小于需求量这个特征。外来移民这个假设也是根据目前国内城市化的特征做的。)
这里顺便说一下有些人的一个错觉,当今中国很多人是结婚就买房的,按25岁结婚计,中国人买房的年龄不是25岁吗?怎么没有提前呢?可是实际上不应这么计算,如果首期款相当部分是父母出资的,购房年龄也该计入父母的年龄。如果父母出资2/3,父母均为60岁,可这样计算:购房年龄=(60+60+25)/3=48.3岁。
话转回来,我们继续分析。为什么把汽车换成房子会有如此大的不同?原因就是因为房子没有前面说的两个特征。首先,房子是刚性需求,人们不能选择不买,最多也只能选晚点买。正因为房子是人们愿意倾尽财产换取的商品,所以开发商就要利用它榨干客户的所有财产。如果银行没有房贷制度,开发商就只能榨干人们的现有财产。而银行一实行房贷制度,就把人们的未来财产也放在了开发商面前。这么大的蛋糕放在面前,开发商绝不会手下留情,于是就把人们未来的财产一起榨干了。那为什么房子不会像汽车那样,有外地的竞争者进入,迫使本地的商家降价呢?这是因为第二个特征,建好的房子不能物流运输,因此无法这样引进竞争。唯一引入竞争的办法是政府多批些地,找不同的开发商建多些房子。但政府可能出于耕地红线的战略考量,也可能出于财政收入的利益考虑,总之政府一直执行从紧的用地政策。再说,即使政府完全放开土地,也未必能满足城市化大潮产生的巨量购房需求。总之只要供小于求,开发商就可以自由定高价,不用考虑民众的感受。
读到这里,也许你会想:开发商真是太发财了。因为,房价按40万计,除去成本,他的利润可能是8万(按利润率25%估算(25%已是暴利行业了)),成本大概为32万,现在房子买到120万,利润不就是120-32=88万了?利润率不就是88/32=275%了吗?如果你这样想,你就错了。因此,我们在探讨完银行贷款对房价的作用之后,我们再来讨论下房价利润的分配问题。要知道,开发商拿到土地可不是免费的。政府实行的是拍买制度,价高者得。房子只能买40万时,开发商可能只愿意出10万来购得土地(前面说的32万成本可细分为10万(地价)+22万(建设成本)),出更多他这个项目可能就亏了。现在房子可以买到120万,你出10万还能买得到这块地吗?另一开发商一看有这么高的利润,肯定会说“我出20万“,比你高,这样这块地你就拿不到了。但这位出20万的开发商肯定也拿不到,因为肯定还有其它开发商出30万、40万……一直出到90万,才会停止竞价。因为超过90万,这个项目的利润率就会低于原来的25%了。因此,在上面的例子中,可以计算出各方的所得:房价120万,首付40万,贷款80万,20年还清,20年产生的利息总共约40万左右(具体不详细算了,差不多是这么多)。该房子占的地价按70万估计(因为开发商拿地总是在几年前,房子在几年前可能价钱要低些,因此地价也不会拍到上面所说的90万,因此按低些估算。这也看出了为什么开发商要竭力涨价,因为房价只有保持上涨,开发商才能低价拿地高价卖房,实现利润的最大化。)这样的话,买房的人实际上要付出:70万(政府地价)+22万(开发商建设成本)+28万(开发商利润)+40万(银行利息)=160万。可见,银行实行了房贷制度后,与未实行前相比,买房人的付出变成了原来的4倍。并且在上式中,也大概估算出了买房人多付出的款额中,政府、银行、开发商分别分了多少。显然,政府拿的份额最大。
结论:至此,我们可以明白,在供小于求的情况下,银行房贷制度不仅不会帮我们实现提早拥有房子的美国老太梦,反而会让房价暴涨,我们为房子的付出白白多出3倍。所谓美国老太和中国老太的购房故事是一个彻头彻尾的谎言!并且,我们还可以进一步再想一想,中国为什么变成了国富民穷?夺富于民到底是怎样夺的?其实银行房贷制度就是开启这一过程的扳机!


还有下面的跟网友互动的一个算法模型,我觉得比较有意思,大家如果有什么不同意见可以联系我,大家一起讨论哦


portnet、我就是一围观的、穆斯林女娃,我统一回一下你们。这个回帖可能字比较多,请你们耐心读一下。
首先说一下“从银行贷出钱然后连本带利还给银行”我们是赚了还是亏了,portnet、“我就是一围观的”一直和我在争论这个,portnet认为通胀率>贷款利率的时候,我们连本带利还给银行的钱的实际价值(即折算成贷款当年的价值)会比借贷的本金还少,这样我们就赚了。到底是不是真的这样?我从新准确一点再算一下贷款80万20年还清的情况。我百度了个房贷计算器来计算,算出商业贷款利息总额为63.7万(我原来估计的40万少了,只相当于按公积金估算),其中贷款利率为6.55%。即连本带利要还80+63.7=143.7万,20年分期还清,按通胀率为8%计算的话,折算回当年的价值是多少呢?还是用我上面的公式:
108x=100
货币下一年的保值率x=100/108=0.9259=92.59%
则:
折算价值=(143.7/20)*0.9259+(143.7/20)*0.9259^2+…+(143.7/20)*0.9259^20
=7.185*(1-0.9259^20)/(1-0.9259) //等比数列求和公式
=76.2万
哎呀,贷了80万,折算通胀后还的实际价值才76万,赚了4万左右呀。看起来portnet对了,贷款消费赚到了!可是portnet你别着急,你耐心看下面。

我一直在问一个问题,贷款消费的人赚了,谁亏了?是银行吗?portnet一直不说这个问题,但“我就是一围观的”和穆斯林女娃却说了:是存钱的傻空亏了。银行借给贷款者的钱哪来的?可不是存钱傻空暂时寄存在银行的吗?银行在对贷款者这桩生意亏了点,但对存钱傻空这桩生意可赚多了,由此这么一合并,银行肯定不亏,肯定是傻空补贴给贷款的傻多了。这样听起来好像也挺符合逻辑哦。但我还是有些疑惑,因此为了搞清楚到底谁盈谁亏,我又做了一个模型:
一个村子里,有20个人,这年每人手上握有500元钱。每人一年假设要吃300斤米,米每斤1元。即这时这个村的货币总量和该年的消费总量:
货币总量:(20*500)=10000元
消费总量:(300斤*1元*20人)=6000斤米,或说6000元。
每人要花300元买米,因此到年底,每人手中的货币余额=500元-300元=200元。
这时来了一家银行,说“你们把钱存给我吧,我给你们利息”,“也可以找我借钱,不过要给我利息”,于是银行定下:
存款利率=3%
贷款利率=6%
听说存款有利息,于是有5个人做了傻空,把暂时不需要用来买米的200元存进了银行。银行取得了5*200=1000元的存款。
另外有5个人想法像你们一样,本来可以用自有资金买米的,可他们偏不,而决定贷款买米,方法是首付100,然后贷款200,共凑了300元来买米。而自己剩下的(500-100)=400元暂放一边。
另外10人不存钱也不贷款,并老老实实用自己的钱买米。
如果没有这个银行的话,上面说过,大家到了年底手里都是剩下200元。那有了这个银行,存款利率3%、贷款利率6%的情况下,大家的余钱又是多少呢?
首先计算存款5人的情况,他们得到的利息=200*3%=6元,连同本金,他们的余钱变成206元。再计算贷款5人的情况,他们要还给银行的利息=200*6%=12元,即连本带利要给银行212元,他们的余钱就变成变成(400-212)=188元。而银行收入=从贷款5人收到的贷款利息(5*12)-要给存款5人的存款利息(5*6)=5*12-5*6=30.列成表格:
——————————————–
________存5人__10人__贷5人__银行收益
余额 ___ 206 __200 __ 188 __ 30
——————————————–
或者整理成图能看到不:

显然,贷款的5人余额最小,且比不贷时少了12元。这个是通胀率=0的时候的结果。这时贷款消费是亏的。大家对这个估计没什么疑问。
我们的争论是在高通胀下,贷款消费亏不亏。好,现在我们设置一个通胀率,且让这个通胀率>贷款利率。现在假设这个银行不厚道,偷偷加印了1000元货币。货币超发,导致了1000/10000=10%的通胀,于是大米涨价10%,不再是1元/斤了,而是1.1元/斤。大家每人要吃300斤米,则要花费300*1.1=330元了。于是大家的余钱就只剩170元了。有5人仍然要做存款傻空,把170元存进了银行赚3%的利息。有5人仍然要贷款消费,为了数据整齐一点,让他们这次贷170元好了,就是说这样买米:首付160元,向银行贷170元,年末还,而自己的剩余自有资金(500-160)=340元暂放一边。另外10人老顽固还是不存也不贷。那么到了年末,大家的资产又是多少呢?
先算存款5人,每人得利息170*3%=5.1元,资产数字变成175.1。老顽固10人资产不变,仍是买米剩下的170元。贷款5人要还利息170*6%=10.2元,连本带利要还给银行(170+10.2)=180.2元。他们的资产数字变成(340-180.2)=159.8。请注意这个还给银行的180.2,由于通胀,它折算成年前的价值为180/1.1=163.6元。注意他们是贷了170元,由于通胀,还款的实际价值却是163.6元,好像是赚了6.4元。就像上面我们说贷了80万,还的实际价值是76万一样。portnet认为的事情发生了。但我们还是把大家实际的剩余资产列出来:
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______________存5人__ 10人__贷5人__银行收益______银行增发收益
余额 _________175.1__ 170 __159.8 __ 25.5 ________ 1000
余额折算年前__159.2__154.5__145.3 __ 23.2 ________ 909.1
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或者整理成图:

可是我们分明看到,贷5人的资产余额是最少的,扣除通胀折算成为年前就更少了。他们赚到什么了?你说存款的人比贷款的人亏?表中分明显示存款人的资产余额比贷款人多哦!
再说说银行的收益。通过把存款人的钱转贷给贷款人,银行收益了(170*6%-170*3%)*5=25.5元,与通胀率=0时比,转贷收益是小了。可是别忘了,增发的货币在它手上,所以银行的实际收益是1000+25.5=1025.5元,扣除通胀后的折算价值也有23.2+909.1=932.3元。是原来通胀率为0时的31倍!这么一搞,谁的资产都没它多了。
或者不要把银行假设得如此黑心好不好。好我们现在就假设银行还是“有良心”的,把增发货币的60%以加工资的形式补发给大家,那么20个人每人补了工资(1000*60%)/20=30元。那各人的资产变为:
—————————————————————
______________存5人__ 10人__贷5人__银行收益______银行增发收益
余额 _________205.1__ 200 __189.8 __ 25.5 ________ 400
余额折算年前__186.4__181.8__172.2 __ 23.2 ________ 363.6
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或看图:

以上两表可看到,在高通胀的情况下,所有人的资产全部缩水,只有银行自己赚大了。如果你是存款的,你的缩水程度稍轻一点。如果你是贷款消费的,你缩水就是最惨的一个,根本不存在贷款消费还“赚到了”的情况。但这时,从数字上看确有一个奇怪现象,就是贷款人还款的折算价值的确实要比贷款的数字小,但“贷款额-还款折算价值”这个数只是个虚幻的数字,你能拿它真的购买到什么东西吗?一对照实际资产,这个虚幻就破灭遁形了。大家(包括我)在前面讨论的时候对这个虚幻的数字都过多关注了。实际上,它并没有太多的意义。
而我在84楼说的贷款存款逻辑时虽然考虑不周,但现在看来,即使考虑贷款购物消费,这个逻辑也是不能反演的。因为存款逻辑下,不管是赚是亏,得到的都是真实的货币,有真实的购买力;而反演后的贷款逻辑,得到的只是一个虚幻的数字,是没有真实购买力的。
再补充说一下,在上述的模型中(在实际生活中也一样),如何才能跑赢通胀,不让自己的资产缩水呢?唯一的方法就是投资,让投资收益大于通胀损失。在房价上行时,买房也是投资的一种。利用模型同样可以推算出,使用自有资金投资(如100万)的收益会大于贷款投资(自有100万不用,非要去贷100万)的收益,不管通胀率是否大于贷款利率。
所以,说了这么多,结论就是:能全款不去全款非要去贷款消费(或投资)的人是傻瓜。再高的通胀率也不会让他们“赚到”。


上面的只是作者的一些我觉得比较有意思的观点,原文地址:http://bbs.tianya.cn/post-house-445525-1.shtml

大家可以去看看,里面的交流和辩论也是很精彩的

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